小区车位的分类 ，小区车位主要包括以下四种形式：

地上车库（车位）；

地下车库（车位）；

楼房首层架空车库（车位）；

楼房屋顶平台（车位）。

爆销模式车位销售方案解析小区车位权属区别

车位销售方案

1.地上车库（车位）

对于地面上的车位，人民法院（2017）法民申2817号民事裁定书，确定为小区全体业主共有，具有权威性的指导意义。该裁定认为“根据《人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第1款关于“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”之规定，案涉车位不能办理产权登记，因此其不能成为享有专有权的专有部分

2.地下车库（车位）

“地下车库主要包括两类：一是规划内的地下车库车位，若该部分已列入业主共同面积和业主公摊成本，应属于业主共有；如果未列入业主公摊面积和业主公摊成本，则开发商依法享有建设用地使用权，可以作为专有部分进行登记，开发商享有单独完整的物权。二是利用人防工程改造成的规划外的地下车库车位，其权属应当按照人防工程的权属规则来处理，不能按照车库的权属规则处理。”对于这两部分，我们来看具体处理规则：

3.楼房首层架空车库（车位）

根据《人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第1款关之规定，该架空层不能成为享有专有权的专有部分，其所有权归属于全体业主专有权之外的共有权，即“城市花园”小区全体区分所有权人所共有。”该判决书认为，架空部分建筑面积不计入容积率，不能办理产权登记，不能成为专业部分，其法律权利应依附于计算建筑容积率的房屋建筑物，属于全体业主共同所有。

4.楼房屋顶平台（车位）

车位销售方案对于容积率和房屋所有权权属的关系，人民法院（2013）民提字第94号民事判决书作出了相对权威的阐述，该判决书认为：“从性质上看，《法定图则》属于建筑规划管理性规定，其所规定的土地利用性质及建筑物容积率等内容，不能作为所有权的确权依据。换言之，即使案涉小楼的建设违反了《法定图则》所确定的土地利用性质及建筑物容积率等规定，亦不能依此推断小楼所有权的归属。”即，建筑容积率及规划用途，不作为认定房屋权属依据。

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